Czym jest ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego?

6 maja 2020

Kredyty hipoteczne są dużo tańsze od kredytów gotówkowych, gdyż ich zabezpieczeniem jest wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Jak instytucje finansowe zabezpieczają się na czas zanim dojdzie do ustanowienia hipoteki? Wyjaśniamy, czym jest ubezpieczenie pomostowe. 

 

Udzielając kredytów hipotecznych na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, opiewających na setki tysięcy złotych, banki starają się jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy, czyli zminimalizować ryzyko, że pieniądze nie zostaną im zwrócone w terminie. Najpewniejszym sposobem jest ustanowienie hipoteki, czyli wpisanie w księdze wieczystej nieruchomości informacji, że jej zakup został sfinansowany kredytem.

 

Ubezpieczenie pomostowe – księga wieczysta

W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że tym, czym dla człowieka jest dowód osobisty, tym dla nieruchomości jest księga wieczysta. Wszystkie dane są podzielone na cztery działy. Znajdziemy w nich informacje na temat położenia nieruchomości, jej wielkości i ograniczeń w korzystaniu z niej określenie właściciela/i, a także wiele innych informacji.

Dla kredytodawcy najważniejszy jest ostatnich z działów, w którym wpisuje się hipotekę. Z wnioskiem o jej ustanowienie zawsze występuje do sądu rejestrowego kredytobiorca, który też ponosi wszystkie związane z tym koszty.

 

Niebezpieczny okres przejściowy

Od momentu udostępnienia przez bank pieniędzy, do chwili ustanowienia wpisu do księgi wieczystej może minąć kilka tygodni, miesięcy, a nawet lat. W tym czasie kredytodawca ponosi wyższe ryzyko kredytowe, nie ma gwarancji, że będzie mógł dysponować nieruchomością, gdyby klient nie spłacał zobowiązania. W związku z tym wymaga od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia pomostowego.

Chroni więc ono przede wszystkim interesy kredytodawcy. Mimo wszystko jest też korzystne dla kredytobiorcy, gdyż pozwala mu korzystać z nieruchomości zanim sąd dokona prawomocnego wpisu w księdze wieczystej.

 

Finansowanie ubezpieczenia pomostowego

Najczęściej spotykaną formą finansowania ubezpieczenia pomostowego jest podwyższenie wysokości oprocentowania lub marży kredytu. Choć są to na ogół różnice w wysokości ok. 1 p.p., to przekłada się to na różnicę w racie w wysokości ok. 150 – 250 zł. Parametry kredytu wracają do „standardowych” warunków zapisanych w umowie w chwili, do kredytobiorca dostarczy do banku prawomocne postanowienie o ustanowieniu wpisu do księgi wieczystej. Tak więc w interesie klienta jest, by jak najszybciej udał się z dokumentem otrzymanym z sądu rejestrowego i poinformował bank o dopełnieniu formalności.

 

Poniższa tabela pokazuje zasady finansowania kosztów ubezpieczenia pomostowego w różnych bankach.

Bank

Warunki podstawowe (po uprawomocnieniu się wpisu do księgi wieczystej)

Różnica do czasu uprawomocnienia się wpisu do hipoteki

Alior Bank, kredyt hipoteczny „Megahipoteka”

marża 2,29%

+ 2,5 p.p.

Bank BNP Paribas, „Kredyt z niską marżą”

marża 2,10%

+ 1,50 p.p.

Bank Pekao SA, kredyt hipoteczny

oprocentowanie 3,5%

+ 1,0 p.p.

Credit Agricole, kredyt mieszkaniowy „Prowizja 0%”

marża 2,07%

+1,2 p.p.

ING Bank Śląski, Kredyt „Lekka Rata”

marża 2,10%

+ 0,05 p.p.

mBank, kredyt hipoteczny w promocji „Wiosna w Twoim m”

oprocentowanie 4,91%

+ 1,5 p.p.

PKO BP, Kredyt Własny Kąt Hipoteczny

marża 1,1% w pierwszym roku kredytowania, 1,87% w kolejnych latach

+ 0,9 p.p.

Santander Bank Polska, kredyt mieszkaniowy

marża 2,97%

+ 1,0 p.p.

 

Kilka konkretnych przykładów

Jak widać, zasady obliczania wysokości ubezpieczenia pomostowego są dość zróżnicowane. Najłatwiej poznać jego koszty prosząc o symulację kredytu hipotecznego, gdyż kredytodawca ma obowiązek podać wysokość raty do czasu ustanowienia wpisu w księdze wieczystej i później.

Dla zobrazowania rzeczywistych kwot jakie wchodzą w grę, sprawdziliśmy w kilku bankach, koszt ubezpieczenia pomostowego dla przykładów reprezentatywnych, które instytucje finansowe muszą podawać dla produktów kredytowych.

W Pekao SA w przypadku kredytu hipotecznego na 255 tys. zł zaciągniętego na 25 lat trzeba zapłacić 143,16 zł miesięcznie (rata z ubezpieczeniem pomostowym wynosi 1463,83 zł, a bez niego 1320,67 zł; dane dla przykładu reprezentatywnego z 13 lutego 2020 r.).

Z kolei w Santander Bank Polska różnica między „standardową” ratą kredytu mieszkaniowego na 257 tys. zł zaciągniętego na 291 miesięcy, a tą z ubezpieczeniem wyniesie 148,04 zł. (kwoty rat, odpowiednio, 1378,25 zł i 1526,29 zł; wg reprezentatywnego przykładu na dzień 9 października 2020 r.).

Credit Agricole podaje, że w przypadku kredytu na 240 tys. zł spłacanego przez 275 miesięcy koszt ubezpieczenia pomostowego wyniesie za 3 miesiąca 719,35 zł (239,79 zł/miesiąc; przykład reprezentatywny z 10 lutego 2020 r.)

Bank Millennium nie precyzuje na swojej stronie internetowej zasad ubezpieczenia pomostowego. Pisze jedynie, że pobiera prowizję za podwyższone ryzyko i dla kredytu na 286 tys. zł zaciągniętego na 30 lat jej koszt wyniesie 1428 zł za 6 miesięcy (238 zł/miesiąc; przykład reprezentatywny z 29 kwietnia 2020 r.).

 

Ubezpieczenie pomostowe – istotny koszt

Analizując oferty kredytu hipotecznego trzeba zwracać uwagę na bardzo wiele czynników, nie tylko na wysokość comiesięcznej raty, zasady ustalania przez bank wysokości oprocentowania czy całkowity koszt kredytu. Przytoczone wyżej przykłady pokazują, że warto też przyjrzeć się kosztom ubezpieczenia pomostowego do czasu ustawienia prawomocnego wpisu w księdze wieczystej. 

Nie będą one zbyt istotne, gdy mamy pewność, że zostanie on dokonany w ciągu kilku tygodni. Przy dłuższych okresach, trwających kilka miesięcy lub nawet lat, różnica w kosztach ubezpieczenia pomostowego może już być znaczącym czynnikiem decydującym o wyborze kredytu hipotecznego.

Dane liczbowe wg informacji na stronach banków w dniu 2 maja 2020 r.