Kredyt hipoteczny z rodzicami – czy warto?

19 października 2018

Osoba wchodząca w dorosłe życie zazwyczaj może pomarzyć o zakupie własnego mieszkania. Niskie dochody czy brak umowy o pracę sprawiają, że banki niechętnie finansują młodych kredytobiorców. Rozwiązaniem tej sytuacji może być zaciągnięcie kredytu hipotecznego wraz z rodzicami.

 

Sprzedaż kredytów hipotecznych bije kolejne rekordy. W II kwartale 2018 roku łączna wartość zadłużenia krajowych gospodarstw domowych tytułem kredytów mieszkaniowych przekroczyła barierę 400 mld zł. Wystarczy wspomnieć, że dziesięć lat wcześniej było to 192 mld zł (AMRON-SARFiN). Wzrost ten w dużej mierze spowodowany jest przepływem kapitału z kiepsko oprocentowanych lokat bankowych na rynek mieszkaniowy i nie wynika on z powszechnej liberalizacji polityki kredytowej banków. Oznacza to, że osoby rozpoczynające dorosłe życie, w kwestii zakupu mieszkania, muszą liczyć na wsparcie najbliższych.

Bariera nr 1 – wkład własny

Załóżmy wariant pozytywny i wyobraźmy sobie, że kredytobiorca tuż po zakończeniu studiów zatrudniony zostaje na etat i otrzymuje wynagrodzenie na poziomie 3 000 zł miesięcznie. Mając na uwadze, że kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 zł, zaciągnięty na okres 30 lat, generować będzie miesięczną ratę w wysokości 900 zł, budżet domowy po uwzględnieniu innych wydatków, powinien wytrzymać to obciążenie. Na drodze do realizacji mieszkaniowych marzeń staje jednak rekomendacja S, zgodnie z którą kredytodawca musi wnieść wkład własny w wysokości min. 20% wartości nieruchomości. W przytoczonym przykładzie będzie to 50 000 zł (wartość nieruchomości wynikająca z wyceny to 250 000 zł).

To często kwota zaporowa, nawet dla osób, które od wielu lat czynne są zawodowo. Niektóre banki dopuszczają możliwość obniżenia udziału własnego do 10%, jednak wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia lub wyrażenia zgody na czasowe podwyższenie marży. Niestety rozwiązanie to po pierwsze zwiększa całkowity koszt kredytu, a po drugie w dalszym ciągu pozostaje konieczność posiadania 25 000 zł, co dla wielu młodych jest kwotą poza zasięgiem. Ze wsparciem rodziców zgromadzenie takiej sumy jest dużo bardziej realne.

Bariera nr 2 – zdolność kredytowa i wiarygodność finansowa

Z uwagi na fakt, że kredyty hipoteczne to zobowiązania wysokokwotowe o wieloletnim horyzoncie spłaty, banki przed podjęciem decyzji skrupulatnie analizują sytuację finansowo-ekonomiczną wnioskodawcy. Osoby stawiające pierwsze kroki na rynku pracy znajdują się często na przegranej pozycji z uwagi na niskie dochody, brak doświadczenia zawodowego czy zatrudnienie w oparciu o umowę cywilnoprawną. Jeśli wnioskodawca nie spłacał zobowiązań finansowych w przeszłości, przeszkodą może być także brak historii kredytowej, co banki traktują jako dodatkowy element zwiększający ryzyko. Oczywiście lepszy brak historii niż udokumentowane trudności ze spłatą dotychczasowych długów.

W takiej sytuacji nieocenione może być wsparcie rodziców. Zostaną oni, podobnie jak kredytobiorca, poddani wnikliwej analizie zdolności kredytowej, jednak z uwagi na wiek, seniorzy często mogą pochwalić się wyższymi dochodami oraz dłuższą i bogatszą historią kredytową. Tego typu wsparcie przełożyć się może na pozytywną decyzję banku, a nawet na złagodzenie warunków finansowania. W końcu ryzyko rozkłada się na trzech kredytobiorców. Jeżeli rodzice zawarli małżeństwo i nie ustanowili rozdzielności majątkowej, to do kredytu zawsze muszą przystąpić w dwójkę.

Bariera nr 3 – maksymalny wiek kredytobiorców

Jeśli rodzice zdecydują się na wspólny kredyt hipoteczny to przed złożeniem wniosku warto zapoznać się z polityką banku dotyczącą maksymalnego wieku kredytobiorcy. Instytucje finansowe stawiają tę barierę, gdyż dochody osób w wieku poprodukcyjnym spadają, co w konsekwencji zaburzyć może terminową obsługę zadłużenia. Banki w tym obszarze stosują dosyć liberalne podejście, co sprawia, że nawet osoba pięćdziesięcioletnia wnioskować może o kredyt hipoteczny z terminem spłaty sięgającym 30 lat.  

I tak np. Alior Bank akceptuje sytuację, w której zakończenie spłaty kredytu nastąpić może najpóźniej w wieku 80 lat. Bardziej zrównoważone, jednak w dalszym ciągu łagodne podejście, prezentuje Bank Millennium czy PKO BP, gdzie zobowiązanie hipoteczne obsługiwać można do 75 roku życia. Na przeciwległym biegunie znajdują się Pekao Bank Hipoteczny oraz mBank, wymagające aby kredytodawca w dniu całkowitej spłaty kredytu miał nie więcej niż 67 lat. W takiej sytuacji starsi rodzice muszą się liczyć z koniecznością skrócenia okresu finansowania. Powoduje to wzrost miesięcznej raty, ale z drugiej strony zmniejsza całkowity koszt kredytu.

Ponowne odcięcie pępowiny – odłączenie rodziców od kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze wsparciem najbliższych nie oznacza wcale, że zobowiązanie to musi ciążyć na wszystkich wnioskodawcach do ostatniego dnia spłaty zobowiązania. W wyniku sprzyjających okoliczności tj. awans zawodowy i zwiększenie dochodów najmłodszego kredytobiorcy, możliwe jest „odłączenie” rodziców od kredytu. W tym celu należy złożyć w banku stosowny wniosek i czekać na decyzję.

W przypadku odmowy pomyśleć można o refinansowaniu i przeniesieniu kredytu do innego banku. Należy jednak liczyć się z koniecznością ponownego poddania się badaniu zdolności kredytowej. Rozwiązanie to może generować także dodatkowe koszty w postaci prowizji przygotowawczej czy konieczności ponownej wyceny nieruchomości, ale bywa jedyną drogą do całkowitego usamodzielnienia się młodego człowieka.

Kredyt hipoteczny z rodzicami – czy warto?
5 (100%) 3 głosów